Dopłaty i niejasne rozliczenia - Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej w Szczytnej odpowiada

Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej w Szczytnej zorganizował spotkanie z przedstawicielami mediów, będące pokłosiem publikacji związanych z  problemami, z jakimi od dłuższego czasu borykają się właściciele nieruchomości przy ul. Słonecznej. Chodzi o drakońskie dopłaty, brak transparentności w rozliczeniach oraz trudnościach w kontakcie między mieszkańcami wspólnoty a zarządcą, o czym pisaliśmy TUTAJ: "Płacimy spore pieniądze za czynsz, a teraz jeszcze te ogromne dopłaty". Mieszkańcy osiedla w Szczytnej żądają jasnych rozliczeń.

Wspólnotą przy ul. Słonecznej w Szczytnej, gdzie znajdują się 352 mieszkania, zarządza Dolnośląskie Centrum Nieruchomości w Kłodzku. Na początku lipca, ku zdziwieniu mieszkańców, którzy, jak twierdzą, opłacają rachunki, w kranach zabrakło ciepłej wody. Fakt ten wywołał spore oburzenie właścicieli nieruchomości, a jak się później okazało, przyczyną braku ciepłej wody była zaległość wobec dostawcy ciepła, firmy Calor w wysokości 560 tys. złotych. 

W spotkaniu z dziennikarzami udział wzięli: prezes Dolnośląskiego Centrum Nieruchomości w Kłodzku, Maciej Pączka, pracownik Dolnośląskiego Centrum Nieruchomości w Kłodzku, Łukasz Walaszek, a także członkowie zarządu wspólnoty: Józefa Kostek, Zdzisława Pawlak, Anna Stefaniszyn, Edward Zielonka, Andrzej Gębczyński oraz Stanisław Sitarz.  

- Firma Calor informuje nas o niezapłaconych zobowiązaniach wspólnoty, natomiast oficjalnych komunikatów o wyłączeniu ogrzewania nie otrzymaliśmy - przekonuje Maciej Pączka, prezes Dolnośląskiego Centrum Nieruchomości w Kłodzku. - Na chwilę obecną wszystkie zaległości są spłacone, a środki na najbliższą płatność są zabezpieczone. Nie jestem w stanie wpłynąć jednak na zasobność portfela mieszkańców i dokonywanie wpłat. Jeśli te pieniądze będą wpłacane przez właścicieli na rachunek bankowy, to będą przekazywane do firmy ciepłowniczej. Jeśli będą niedopłaty ze strony właścicieli, to nie będziemy mogli przekazać tych pieniędzy do firmy Calor. Na dzień dzisiejszy mieszkańcy zalegają na samym centralnym ogrzewaniu 130 000 zł. To są rozliczenia na miesiąc czerwiec. 

Jak podkreślali członkowie zarządu, problemem jest także wzrost kosztów, ponieważ wspólnota nie może korzystać z tarczy pozwalającej na ulgę przy zakupie gazu, gdyż kupuje go zewnętrzna firma.  

- Dokonaliśmy wszystkich wyliczeń, aby zakwalifikować osiedle do niższej taryfy i, niestety, to się nie udało. Tutaj trzeba powiedzieć szczerze, że nie jest to wina ani firmy Calor, ani wspólnoty, ponieważ jest to uzależnione od konstrukcji ustawy, która obowiązuje i do dnia dzisiejszego nie została zmieniona, chociaż wielu polityków zapewniało,  że w najbliższym czasie to się stanie - mówi prezes Pączka. - Alternatywą jest robienie tego we własnym zakresie. Krótko mówiąc: mieć własną kotłownię. Wtedy moglibyśmy się znaleźć w tej niższej grupie opłat i zgodnie z ustawą dla wspólnot mieszkaniowych uzyskać tarczę, która jest przygotowana. Czekamy na warunki z Polskiej Spółki Gazowniczej czy zostanie nam zagwarantowane paliwo gazowe. Rozmowy są bardzo zaawansowane - dodaje. 

- Ważną informacją jest też to, że w momencie, kiedy uzyskaliśmy informację, że jako wspólnota moglibyśmy jako indywidualny odbiorca korzystać z niższej taryfy za dostawę gazu, zaproponowaliśmy rozwiązanie dotyczące wydzierżawienia kotłowni od firmy Calor. Oni, po przeliczeniu swoich kosztów,  zaproponowali taką miesięczną cenę, której wspólnota by nie udźwignęła. To są koszty, które przekraczają nasze możliwości finansowe, ale firma Calor też nie może sprzedać czegoś po niższych kosztach - mówi Andrzej Gębczynski, członek zarządu.  - Dzierżawa miesięczna zawierała oprócz wydzierżawienia obiektu także obsługę tej kotłowni, ale bez ceny gazu. Przeliczyliśmy, ile by to wychodziło miesięcznie i jest to kwota zatrważająca. Stawka niższego gazu dla indywidualnego odbiorcy nie zrekompensowałaby tego i  faktury te byłyby jeszcze wyższe. Jedynym rozsądnym przedsięwzięciem w tym momencie jest własna kotłownia, gdzie jedyne, o co się można wtedy martwić to to, żeby ceny gazu nie poszły znowu w górę.  A każda złotówka, która idzie z gazem w górę, podnosi cenę ogrzewania za metr kwadratowy powierzchni użytkowej na centralnym, za kubik ciepłej wody użytkowej w kranach. 

Podczas spotkania z dziennikarzami zarząd odniósł się także do sytuacji związanej z dopłatami, które zdaniem mieszkańców są niejasne.

- Rozliczenia są trudne do zrozumienia. Rozumiem, że mieszkańcy w pierwszym momencie czasem się nie orientują, ale naprawdę wiedzą, że te zaległości wynikają ze wzrostu kosztów i z tego, że zaliczki były za małe - wyjaśnia Anna Stefaniszyn, członek zarządu. - My płacimy zaliczkowo, a dopłaty wynikają ze wzrostu kosztów i wzrostu zużycia ciepłej wody. To, co pobieramy to jest tylko zaliczka, a rozliczenie jako takie następuje na koniec miesiąca i na koniec roku. Nie podnosimy zaliczek, ale to dlatego, że mieszkańcy na walnych zebraniach nie godzą się na to. Niestety, koszty, jakie zostały wytworzone, musimy ponieść i nawet jeśli nie zgodzimy się na podniesienie zaliczek, to w konsekwencji faktury musimy zapłacić.

Okazuje się jednak, że obecnie mieszkańców osiedla przy ul. Słonecznej obowiązują zaliczki wynikające z uchwały podjętej w 2018 roku. Jak podkreśla zarząd, są one niedoszacowane, a koszty trzeba urealnić. Problemem jest jednak słaba frekwencja mieszkańców na zebraniach walnych. 

- Teraz obowiązują uchwały podjęte przez wspólnotę mieszkaniową na walnym zebraniu w 2018 roku. Te zaliczki będą musiały mieć odzwierciedlenie w roku 2022 i de facto w rozliczeniu w roku 2023. Są one niedoszacowane z tego powodu, iż właściciele nie podejmują niezbędnych uchwał, które mogłyby wprowadzić zmiany takich zaliczek. Przygotowana przez zarząd administratora kalkulacja kosztów roku bieżącego obejmuje już te wszystkie zmiany i wszystkie sytuacje, które wpływają na wzrost cen. Nie możemy operować cenami, zaliczkami z 2018 roku, chcąc płacić zobowiązania roku 2022 - także to jest podstawowa rzecz. Drugą sprawą są zaległości właścicieli, którzy w dużym stopniu nie ponoszą nawet tych kosztów, które były ustalone w 2018 roku - podkreśla Maciej Pączka. - W uchwale bieżącej proponujemy około 50 groszy na metr kwadratowy. Fundusz eksploatacyjny, o którym rozmawiamy był proponowany na 1,40 zł. Uchwała obowiązująca to 90 gr i to jest uchwała z 2018 roku. Było to przedstawione właścicielom, jednak uchwała nie osiągnęła większości głosów. Na chwilę obecną głosy są zbierane indywidualnie. 

Poruszony został także temat kwalifikowania kosztów, który zdaniem mieszkańców, jest błędny. W maju br. właściciele nieruchomości wystosowali pismo z wnioskiem o przekazanie kwoty 307 334 zł z rachunku bankowego funduszu remontowego na rachunek bankowy funduszu eksploatacji.

- Na kwotę 307 334 zł składają się koszty dotyczące remontów dachów i termomodernizacji zapłacone nieprawidłowo z Funduszu Eksploatacji. Naprawienie błędnego klasyfikowania kosztów wymaga tylko jednego przelewu środków z rachunku bankowego Funduszu Remontowego na rachunek bankowy Funduszu Eksploatacji. Na koniec 2021 r. na koncie Funduszu Remontowego było 835 057,94 zł. Ta operacja pozwoli odzyskać płynność finansową na Funduszu Eksploatacji, dzięki czemu zarząd będzie miał środki na zapłatę zaległych faktur firmie energetycznej - zaznaczali mieszkańcy. 

- Koszty funduszu remontowego są księgowane zgodnie z ustawą o rachunkowości oraz o funduszach tzw. celowych i wręcz pod karą nie można ich przeznaczać na nic innego. Nad tym panuje taka instytucja jak Urząd Skarbowy czy Izba Skarbowa i koszty muszą być stricte przeznaczane na te cele, na które są powoływane - informuje prezes Pączka. - O tym, czy dany koszt może być zakwalifikowany do funduszu remontowego czy eksploatacyjnego, decyduje ustawa. Koszty płac poszczególnych osób zatrudnionych przez wspólnotę mieszkaniową nie mogą wynikać, według naszej interpretacji, z funduszu remontowego. Na zebraniu informowaliśmy, że wystąpiliśmy o interpretację do Izby Skarbowej i jeśli będzie ona pozytywna, to na pewno to księgowanie zostanie zamienione. Odpowiedzi spodziewamy się w sierpniu.

Przedstawiciele zarządu zaprzeczyli zgłaszanym przez mieszkańców zarzutom dotyczącym braku możliwości wglądu w dokumentację wspólnoty.

- Pan Łukasz ma dyżury na osiedlu i takie dokumentacje przygotowuje oraz każdorazowo udostępnia tym właścicielom, którzy chcą je zobaczyć. Odbywa się to w biurze administratora, jednak należy wcześniej uprzedzić, że ktoś chce taką dokumentację zobaczyć - podkreśla Pączka.

- Ta procedura wprowadzona jest decyzją zarządu ze względu na to, że kilka lat temu jeden ze współwłaścicieli ukradł dokumenty z biura -wyjaśnia Andrzej Gębczynski, członek zarządu. -Jeden z mieszkańców przyszedł, zażądał dokumentów, pracownik je udostępnił, po czym ta osoba zabrała dokumenty z biurka i uciekła. Zostało to zgłoszone do prokuratury  i toczyło się postępowanie w tej sprawie. Nauczeni doświadczeniem zabezpieczamy się na przyszłość - podsumowuje.