Najczęstsze błędy przy wynajmie mieszkania – jak ich uniknąć?

Wynajem mieszkania, choć z pozoru prosty, często wiąże się z nieprzyjemnymi konsekwencjami – zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy. Problemy pojawiają się zwykle tam, gdzie zabrakło precyzji, formalności lub po prostu zdrowego rozsądku. W tym artykule przyglądamy się najczęstszym błędom popełnianym podczas zawierania umowy najmu lokalu mieszkalnego i pokazujemy, jak skutecznie ich uniknąć nieporozumień.

Brak dokładnie sporządzonej umowy – przepis na kłopoty

Jednym z podstawowych błędów jest zawieranie umowy najmu ustnie lub pobieżnie bez zadbania o jej jakość. Tymczasem każda umowa najmu mieszkania powinna mieć formę pisemną, nawet jeśli nie ma takiego obowiązku ustawowego przy najmie krótkoterminowym. Tylko pisemna forma pozwala jednoznacznie wskazać strony umowy, określić przedmiot najmu, okres najmu, wysokość czynszu, terminy płatności, a także inne kwestie, jak np. warunki wypowiedzenia czy obowiązki stron umowy. Brak zapisu na piśmie to często brak dowodów w przypadku sporu.

Pominięcie protokołu zdawczo-odbiorczego – problem na wejściu i wyjściu

Drugim rażącym zaniedbaniem jest brak protokółu zdawczo odbiorczego, który dokładnie opisuje stan wynajmowanego lokalu przy przekazaniu kluczy. Bez tego dokumentu trudno będzie ocenić, czy w trakcie trwania umowy pojawiły się uszkodzenia lub nadmierne zużycie sprzętów. Protokół powinien obejmować także takie szczegóły jak stan liczników, mebli, AGD czy nawet kwestia piwnicy. To podstawa, by w razie konieczności dochodzić swoich praw.

Niejasne ustalenia finansowe – brak harmonii między stronami

Nieprecyzyjne określenie kwot i terminów to kolejna pułapka. W umowie powinny być jednoznacznie zapisane terminy płatności, wysokość czynszu, a także kto pokrywa opłaty licznikowe czy koszty mediów. Warto również zawrzeć informacje o tym, czy i jak czynsz może być zmieniany np. w krótszych odstępach czasu lub w odstępach czasu dłuższych, z uwagi na inflację czy wzrost cen energii. Brak przejrzystości w tym zakresie rodzi konflikty, szczególnie gdy najemca zobowiązuje się do pokrywania dodatkowych kosztów ustnie, bez pokrycia w umowie.

Nieodpowiedni wybór rodzaju umowy – zwykły najem czy najem okazjonalny?

Wiele osób podpisuje standardowe umowy najmu, nie zdając sobie sprawy z możliwości zastosowania bezpieczniejszego rozwiązania, jakim jest najem okazjonalny. Typ umowy najmu okazjonalnego wymaga więcej formalności m.in. oświadczenia w formie aktu notarialnego i zgłoszenia do urzędu skarbowego, ale zapewnia większą ochronę właścicielowi nieruchomości w razie konieczności eksmisji. To szczególnie ważne w świetle przepisów o ochronie praw lokatorów, które potrafią skutecznie uniemożliwić szybkie odzyskanie lokalu.

Brak załączników i niepełna dokumentacja – nie wszystko da się zapamiętać

Częstym błędem jest niedołączenie do umowy ważnych dokumentów np. kopii dowodu osobistego najemcy, dokumentu potwierdzającego prawo do lokalu mieszkalnego np. wpisu w księdze wieczystej czy dowodów wpłat kaucji. Dobrym standardem jest również zapisanie podpisów stron, daty zawarcia umowy oraz dostarczenie umowy obu stronom w wersji papierowej lub przynajmniej w formacie PDF z każdą stroną parafowaną. Niewielki błąd techniczny, jak brak jednej strony w kopii może unieważnić kluczowy zapis.

Nieuregulowany temat zmian w lokalu – kto płaci, kto decyduje?

Wielu wynajmujących pomija zapisy dotyczące ulepszenia lokalu mieszkalnego, remontów i drobnych przeróbek. Warto wcześniej ustalić, czy wynajmujący zobowiązuje się do pokrycia części kosztów np. odmalowania ścian, a może najemca chce zamontować klimatyzację czy rolety na własny koszt? Takie sytuacje powinny być jasno opisane, by nie prowadziły do sporów przy zakończeniu umowy lub rozliczeniu kaucji.

Prosty wynajem, ale na jasnych zasadach

Zarówno przy wynajmie mieszkania na czas oznaczony, czas nieokreślony, jak i czas określony, najważniejsze jest przygotowanie kompleksowej, jasnej i rzetelnej umowy. Powinna ona chronić prawa obu stron, być zgodna z kodeksem cywilnym, zawierać precyzyjnie opisane warunki oraz zabezpieczać interesy tak najemcy, jak i wynajmującego. Dobrze sporządzone umowy najmu, choć wymagają większej uwagi na początku, pozwalają uniknąć kosztownych pomyłek, stresujących sytuacji i ciągnących się spraw sądowych.